再建築不可物件とは、建て替えができない物件や土地のことを指します。再建築不可物件は居住可能な物件ですが、リフォーム工事に制限がかけられているため注意が必要です。

この記事では、再建築不可物件のリフォーム工事について説明します。できること・できないことをしっかりと理解して、物件の購入判断やリフォーム計画に活かしてみてください。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、新しく建物を建てたり増改築したりすることができない物件・土地のことです。

再建築不可物件は格安で購入できるケースが多いため、安く手に入れてリフォームをすることで居住しようと考える方は少なくありません。しかし、可能なリフォーム工事が制限されたり、災害などにより建物が倒壊しても建て替えができなかったりと、注意点が多く存在しています。

まずは、再建築不可物件の概要についてみていきましょう。

再建築不可物件になる理由

再建築不可物件に分類される不動産には、次のような種類があります。

• 接道義務に違反している物件
• 敷地上空に17ボルト以上の高圧線が通っている物件
• 現在の建築基準法では同一の建物を建てることができない物件
• 市街化調整区域にある物件

上記のように、建築不可物件となる理由はさまざまですが、私たちに直接関係する主な要因は1つ目の「接道義務違反」であることがほとんどです。

建築基準法では、都市計画区域内で建物を建築するときに、原則幅員4m（もしくは6m）以上の道路に2m以上接するように定めています。この規定は、万が一のときに緊急車両がスムーズに通行できるようにするためのもので、1950年の法改正で新しく定められました。

そのため、それ以前の建物に関しては、接道義務の要件を満たしていない場合があるのです。

再建築不可物件はリフォームできる？

再建築不可物件は建て替えや新たな建築ができない物件ですが、リフォーム工事は原則行うことが可能です。水回りの設備交換や壁紙の張り替えなど、ほとんどのリフォーム工事は行えます。

ただし、次のような工事をすることはできません。

• 増築
• 改築
• 大規模な補修や模様替え

建物の面積を増やしたり建て替えたりする工事、建物の構造部に手を加える工事は、ほとんどの場合で認められない点に注意しましょう。

再建築不可物件でも可能なリフォーム

再建築不可物件であっても、建築確認申請が不要な範囲内であればリフォームが可能です。

建築確認申請とは、防火・準防火地域の建物や10平方メートルを超える大規模な増改築を行う際に必要となる手続きです。建築確認申請が必要になる工事の内容は、一戸建てとマンションで異なります。

ここでは、各物件で可能なリフォームの詳細をみていきましょう。

戸建ての場合

一般的な木造住宅で建築確認申請が必要になるのは、2階建て以上で床面積が500平方メートルを超える物件の大規模リフォームを行うときです。この要件に当てはまらない場合は、再建築不可物件であってもフルリフォームが可能です。

木造以外の一戸建てや2階建以上・床面積が200平方メートルを超える物件に関しては、主要構造部のうち半分以上を改修するときに建築確認申請が必要になります。そのため、設備や内装などの交換・補修程度であれば問題なくリフォーム可能ですが、大規模なリフォームは行えません。

※出典：国土交通省｜建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し

マンションの場合

マンションの場合は、主要構造部である柱や壁は共用部分に該当するため、建築確認申請が必要になる主要構造部のリフォームができません。占有部分である室内のリフォームを行う際は建築確認申請が不要なので、大規模なスケルトンリフォームを行うことも可能です。

ただし、マンションをリフォームするときは、管理規約を守る必要があります。管理組合の許可を得ずにリフォームすることはできない点に注意しましょう。

再建築不可物件をリフォームするときのポイント

再建築不可物件をリフォームするときは、3つのポイントに注意する必要があります。

最後に、気をつけたい注意点を具体的にみておきましょう。

リフォームを断られることがある

再建築不可物件の場合、そもそも業者にリフォームを断られる可能性があります。「車両が入れない」「建物が劣化していて危険」など理由はさまざまですが、依頼できる業者探しに苦労する可能性があることは理解しておきましょう。

これから再建築不可物件を購入する方は、事前にリフォームが可能かどうか確認しておくと安心です。

費用が高くなりやすい

再建築不可物件は安く購入できますが、リフォーム費用が高額になりやすい傾向にあります。重機が入れない影響で人件費や工期が余計に発生したり、耐震強度や建物の劣化を補修する工事が必要になったりするためです。

場合によっては、通常の中古物件の購入費よりリフォーム費用が高くなることもあるため、物件価格だけで購入を決めることはおすすめできません。

住宅ローンを組みにくい

再建築不可物件をリフォームする際に、住宅ローンで物件の購入費用とリフォーム費用を一緒に借り入れようと考えている場合は注意が必要です。

再建築不可物件は資産価値が低く、住宅ローンを借り入れるときに必要になる担保として認められないケースがほとんどです。そのため、他に担保として差し出せる物件がない場合、住宅ローンを利用できない可能性があります。

ただし、再建築不可物件でも融資を受けられる住宅ローンも一部存在しています。また、リフォームローンであれば再建築不可物件でも融資を受けることが可能です。しかし、一般的なリフォームローンに比べると金利が高くなる点は理解しておきましょう。

再建築不可物件のご相談は野村塗装店まで！

多くの場合、再建築不可物件であってもリフォーム工事を行うことは可能です。ただし、建物の構造やリフォームの規模によっては希望を叶えられない場合もあるため、信頼できるリフォーム業者と相談しながら計画を立てていくことが大切です。

神奈川県川崎市で創業70年の実績を誇る野村塗装店では、さまざまな物件のリフォームについて相談を承っております。再建築不可物件のリフォームについてお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。